Der auf einer Immobilienanzeige angegebene Preis und der tatsächlich vor dem Notar gezahlte Preis sind zwei unterschiedliche Daten. Um den Wert eines Hauses in Ihrer Nähe zu schätzen, zählt der zweite. Seit der Öffnung der Grundstücksdaten für die Öffentlichkeit gibt es mehrere Werkzeuge, die den Zugang zu diesen Beträgen ermöglichen. Ihre Nutzung erfordert einige Vorsichtsmaßnahmen, die die Plattformen für die breite Öffentlichkeit nicht immer im Detail erläutern.
Geografische und zeitliche Grenzen der DVF-Daten
Die Datei „Demande de valeurs foncières“ (DVF), die von der Regierung veröffentlicht wird, erfasst die Immobilienübertragungen, die von den Finanzbehörden registriert werden. Ihre Tiefe umfasst die letzten fünf Jahre, mit einer halbjährlichen Aktualisierung (April und Oktober).
Die Abdeckung ist im gesamten Gebiet nicht einheitlich. Das Elsass-Moselle und Mayotte sind nicht in der DVF-Datenbank enthalten, aufgrund spezifischer Grundstücksregime. In Paris, Lyon und Marseille erfolgt die Auswertung der Daten auf der Ebene des Arrondissements, was die Genauigkeit nach Stadtvierteln einschränkt.
Bevor man einen aus der DVF stammenden Preis mit einer aktuellen Anzeige vergleicht, muss man das Jahr der Transaktion und das Datum der letzten Übertragung überprüfen. Ein vor drei Jahren in einem Gebiet registrierter Verkauf, in dem sich die Preise stark verändert haben, ist kein zuverlässiger Anhaltspunkt, um heute einen Verkaufspreis festzulegen. Wenn man versucht, eine Website für den Preis eines verkauften Hauses zu finden, bleibt diese Überprüfung der Aktualität der Daten der erste nützliche Schritt.
Preis pro m² auf kommunaler Ebene und individuelle Schätzung: Was DVF nicht sagt
Die Plattformen, die DVF nutzen, zeigen oft einen Medianpreis pro m² nach Gemeinde oder Postleitzahl an. Dieser Indikator gibt einen Markttrend an, keine Schätzung Ihres Eigentums.
Zwei benachbarte Häuser können sehr unterschiedliche Werte haben, obwohl der lokale Durchschnittspreis identisch ist. Der allgemeine Zustand, die Grundstücksfläche, die Ausrichtung, das Energieeffizienz-Diagnosetool oder die Anwesenheit eines direkten Gegenübers verändern den tatsächlichen Wert, ohne dass diese Kriterien in den DVF-Daten erscheinen.
Konkret informiert DVF über:
- Den Verkaufspreis und das Datum der Transaktion, wie im notariellen Akt vermerkt
- Die zusammenfassende Beschreibung des Objekts (Typ, Anzahl der Zimmer, Fläche)
- Den medianen Verkaufspreis pro m² auf nationaler, regionaler und kommunaler Ebene
Was systematisch fehlt: die Etage für eine Wohnung, der Innenzustand, durchgeführte Arbeiten, der DPE, die Qualität der unmittelbaren Umgebung. Die verfügbaren Daten erlauben keine Schlussfolgerungen über den Wert eines bestimmten Objekts auf der Grundlage eines einzigen aggregierten Indikators.
Notariatsdatenbanken: Ein ergänzender Blickwinkel zur DVF-Datei
Die Notare verfügen über eigene Datenbanken, die durch die von ihnen unterzeichneten Urkunden gespeist werden. Diese Datenbanken sind nicht identisch mit der DVF: Sie integrieren qualitative Informationen, die bei der Erstellung des Dokuments gesammelt werden.
Eine Schätzung, die von einem Notar durchgeführt wird, stützt sich auf die vergleichbaren Verkäufe aus den Notariatsdatenbanken und auf eine physische Besichtigung der Immobilie. Dieser doppelte Ansatz ermöglicht es, den brutto Preis pro m² durch die tatsächlichen Merkmale des Objekts zu gewichten. Die Website notaires.fr bietet Zugang zu einigen dieser Daten, mit Preisübersichten nach Sektor.
Die Rückmeldungen aus der Praxis sind in diesem Punkt unterschiedlich: Einige Eigentümer sind der Meinung, dass eine Online-Schätzung ausreicht, andere stellen einen signifikanten Unterschied zwischen dem von einem automatisierten Tool vorgeschlagenen Preis und dem nach einer Besichtigung validierten Preis fest. Der Unterschied liegt oft an Elementen, die in einer Datenbank nicht sichtbar sind (Belästigungen, Dienstbarkeiten, Qualität der Eigentümergemeinschaft bei einer Wohnung).
Saisonalität der Immobilienverkäufe: Ein untergenutzter Parameter
Über den Preis hinaus beeinflusst der Verkaufszeitpunkt die Anzahl der verfügbaren vergleichbaren Transaktionen. Ein Datensatz, der auf data.gouv.fr veröffentlicht wurde, analysiert die zeitliche Verteilung der Verkäufe nach Gemeinde und Département, mit Daten, die bis 2014 zurückreichen, je nach Region.
Wenn Sie die DVF im Januar für ein Wohngebiet konsultieren, in dem die Mehrheit der Verkäufe zwischen April und Juli abgeschlossen wird, wird die Anzahl der aktuellen Referenzen mechanisch gering sein. Der mediane Preis, der auf zwei oder drei Transaktionen basiert, hat nicht die gleiche statistische Zuverlässigkeit wie ein Indikator, der auf mehreren Dutzend Verkäufen basiert.
Diese lokale Saisonalität hilft auch, den besten Zeitpunkt für den Verkauf zu wählen. Ein aktiver lokaler Markt im Frühling generiert mehr frische Vergleichswerte und oft eine stärkere Konkurrenz unter den Käufern.
Quellen kombinieren, um eine Verkaufspreisschätzung zu verifizieren
Keine einzelne Quelle reicht aus, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen. Der solideste Ansatz kombiniert mehrere Ebenen:
- DVF zur Identifizierung aktueller Transaktionen in der Nähe und zur Überprüfung des lokalen Trends
- Die Notariatsdatenbanken, um qualitative Vergleiche zu erhalten, die den tatsächlichen Zustand der Objekte berücksichtigen
- Eine Besichtigung oder eine professionelle Meinung (Notar, Immobilienmakler), um den Preis an die Besonderheiten der Immobilie anzupassen
- Die Analyse der lokalen Saisonalität zur Bewertung der statistischen Relevanz der konsultierten Daten
Der mediane Preis pro m² dient als Ausgangspunkt, nicht als Verkaufspreis. Die Differenz zwischen diesem Indikator und der Realität einer Transaktion kann je nach Zustand des Objekts, seiner genauen Lage und dem Zeitpunkt des Verkaufs erheblich sein.
Ein Grundstück oder eine Wohnung, die sich in derselben Gemeinde wie ein Haus befindet, unterliegt nicht denselben Preisdynamiken. Zu überprüfen, dass die in DVF verglichenen Objekte tatsächlich dem gleichen Objekttyp entsprechen, bleibt ein Reflex, den man systematisch annehmen sollte, insbesondere in gemischten Gemeinden, in denen Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und landwirtschaftliche Flächen koexistieren.
